微利时代之下 中国养老地产的八大发展趋势

2013年，可以说是真正意义上中国养老事业发展元年。2013年，从中央到地方、从政府到企业、从金融保险到房地产……无不关注养老产业。《老年人权益保障法修订案》于7月1日正式实施，民政部撰写的《中国老龄事业发展纲要》通过了国务院批准。国务院总理李克强在8月16日举行的国务院常务会议上明确要求政府在“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。甚至一直为人们所诟病的中国养老金制度也进入顶层设计改革阶段。而地方上也紧跟中央政策方向，纷纷出台自己的地方养老服务体系建设规划，加大公办养老院的新建扩建工作。社会上更是各种养老产业峰会、展会、交流会等此起彼伏，热闹非凡。

微利时代之下 中国养老地产的八大发展趋势

然而，未来很丰满，现实很骨感。2013年底，中国60岁以上老人已经超过2亿，老龄化水平已经接近15%。面对庞大的市场需求，在房地产宏观调控不断深入，传统地产开发已经进入微利时代的背景之下，企业虽然高度关注养老产业但并没有一拥而上，原因在哪儿？开发商炒作概念多而真正行动少，为什么？我们认为，养老地产盈利模式不明确以及综合配套的难以成型是阻碍养老地产发展的核心内因；政府缺乏统一的资源整合与指导，真正能够让养老地产落地的体制性政策没有形成，是阻碍其发展的核心外因。

因此，如何抓住养老商机，解决发展难题，因势利导，是2014年养老产业面临的核心问题。2014年中国养老产业在多方力量共同推动之下将真正成为“朝阳产业”。

趋势一：养老产业与养老事业加速分离

面对国内不断加强的社会养老压力，对政府而言，如何加快养老事业发展，“保基本，兜底线”，是国家当下最关心的问题。对养老产业的发展，政府更多的是通过放宽行业准入，加强质量、安全、价格等方面的行业监管和推出制度建设，以规范引导各种社会力量介入养老产业，推动中国养老服务业的快速发展。2014年，中国养老产业与养老事业加速分离。

趋势二：养老用地的供地政策限制将逐步放开

宋卫平在2012年9月的一次养老论坛上说，绿城不能大规模介入养老地产的最重要障碍之一就是不能低成本获取养老用地。北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里第一次单独列项养老设施用地，供应100公顷。无独有偶，2013年年末，深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制，以办公用地基准地价标准的30%测算，推出经营性养老设施用地。虽然由于各种原因最终停止出让，但一线城市的供地政策试点突破也预示着2014年养老用地的供地政策限制将逐步放开。

趋势三：养老地产盈利模式逐步明朗

2013年年末，继长江养老后，平安养老也获得中国保监会批准，可拓展资产管理业务范围，增加“受托管理委托人委托的以养老保障为目的的人民币、外币资金；开展养老保险资产管理产品业务”。春江水暖鸭先知，对养老产业高度敏感的险资和房企早几年就开始研究布局未来养老地产业务。到而今，中国式养老地产盈利模式已经越趋明朗。比如：绿城的“学院式养老”，保利的“三位一体”养老模式，“邻里式养老”。这些先行者们通过几年的战略发展研究和项目试水实践，给中国式养老地产发展模式带来很多有益的方向探讨。我们认为，2014年中国养老地产的盈利模式将越趋明朗。

趋势四：养老产业发展的真正主力军开始启动

当下在国内推动养老产业发展的更多的是险资和央企，而应该有所作为的真正主角——医院，却默默无闻。其实在国外，例如美国、日本、澳大利亚、台湾等国家或地区的养老产业发展都是以医疗资源为主力军，因为养老产业的核心是服务，而服务的核心是医疗和长期照料。无论是健康活力老人，还是半失能、全部失能的老人都要依赖护理、生活照料、心理慰藉等特殊资源，而国内的医院有大把患者排队等着送钱，“钱”景一片光明，自然没工夫关注养老产业。

值得庆幸的是，这种局面正在慢慢改变。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，要“探索医疗机构与养老机构合作新模式”。如此一来，“医养结合”怎样使医院资源得到更有效利用成为养老地产发展的新命题。在这方面，复旦医院旗下的泰福健康，蓝卡集团的蓝卡健康已经有了很多有益的探索，相信2014年养老产业发展的真正主力军会发出更大的声音。

趋势五：从“跑马圈地”到“圈人圈资源”

随着社会各阶层对养老事业及产业的关注，去地产化的呼声越来越高，大家希望养老地产不要成为房企新一轮“跑马圈地”的手段，而是真正脚踏实地做好国民需求的养老产业的实事。而要做实事，就撇不开养老产业人才匮乏、综合配套难以成型这个核心阻碍。专业的人，专业配套资源的争夺、占领，在2014年将更为激烈。比如：复星计划全国并购500家医院以打造自己的大健康业务体系；世贸也在整合“医院和教育”资源启动自己的养老地产项目；恒大更是和哈佛大学合作在中国成立“哈佛医院”。另，据坊间消息，亲和源副总裁张昊岩已经空降杭州某名企。

趋势六：养老物业的运营、营销将更受重视

保利西塘越、万科随园嘉树、复地星堡……很多项目都将在2014年进入销售期、运营服务期。由于过往对老人身心需求的研究不足和关注不够，使得现有养老项目的落地性并不强。并且由于对各地养老市场空间的研究也缺乏体系研究，区域内有效养老需求到底有多大空间，什么样的宜老化产品、综合配套服务体系、产品服务价格才是这些有效需求老人能接受以及愿意接受的等一些问题逐渐凸显，我们认为，2014年养老物业的运营、营销将更受重视。

趋势七：第三方机构介入更深

有需求就有市场，面对养老产业各种战略战术问题，相信2014年将有越来越多的第三方机构介入养老地产领域。比如克而瑞信息集团城市运营部和北京区域公司就在2014年年初成立了专业化的养老地产研究团队；清华城市规划设计院早在2012年就成立了专业化建设设计研究团队；而专门做养老产业的基金也已产生，例如北京喜神资产。

第三方机构的介入，对解决养老产业发展中的各种问题，将发挥更大作用。

趋势八：养老地产产品更加多元化

随着对老人自身的需求研究，各大房企将逐步展开自身的全国养老业务布局，产品体系将逐步完善，不再仅仅关注中高端养老市场，不再聚焦活跃老人，针对不同购买力客户的中低端养老公寓，针对介助、介护老人的综合性养老社区相信也将越来越多面市。

国内的养老产业还处在探索阶段，可能5年、10年后才能初见端倪。在2013年政策元年，顶层设计之下，各方面工作都有了长足进展，但仍然缺乏总体规划、制度标准不完善、监管机制不到位、硬件软件都尚需不断创新完善，要做的事情还很多。